IHR IMMOBILIEN RATGEBER
FAQ
Die Anlaufstelle für Ihre Fragen zum Thema Immobilien
In kaum einer anderen Region wird so viel über Immobilien geredet, wie im Berchtesgadener Land. Leider kursieren jedoch gerade zu Preisen, Bewertungen, Kaufverträgen, Finanzierungen und Vermietung von Immobilien mehr Halbwahrheiten als wirklich fundierte Informationen.
Die Experten vom Berchtesgadener Immobilienkontor helfen Ihnen, Ihre Fragen rund um das Thema Immobilien in Berchtesgaden und Umgebung kompetent und faktenbasiert zu beantworten.
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Für die Wertermittlung von Immobilien gibt es in Deutschland drei normierte Verfahren: das Vergleichswert-, das Ertragswert- sowie das Sachwertverfahren. Ziel der Bewertung ist die Ermittlung des Marktwertes der Immobilie.
Vergleichswertverfahren (z.B. für Wohnungen):
Die Bewertung der Immobilie erfolgt hier auf Basis von vergleichbaren Verkäufen - also möglichst ähnlichen Immobilien in der Nähe des zu bewertenden Objektes. In der Praxis wird dabei mit € / m² Preisen gerechnet - d.h. es wird ermittelt, zu welchen €/m² Preisen die Vergleichsobjekte verkauft wurden und dieser Wert mit den m² der Immobilie multipliziert. Dieses Verfahren funktioniert natürlich nur, wenn eine ausreichende Anzahl an vergleichbaren Transaktionspreisen vorliegt. Bitte beachten Sie, dass Angebotspreise für das Verfahren ungeeignet sind, da sie oft erheblich von den realisierten Preisen abweichen. Das Vergleichswertverfahren wird oft bei Wohnungen und gleichartigen Häusern (Reihenhäusern oder Siedlungshäusern) angewendet.
Sachwertverfahren (z.B. für Einfamilienhäuser):
Bei diesem Verfahren wird der Wert des Grundstücks separat vom Wert des Gebäudes ermittelt - und anschließend beides addiert. Der Grundstückswert wird über den Bodenrichtwert ermittelt. Der Gebäudewert wird über Tabellen mit sogenannten Normalherstellungskosten (NHK) ermittelt. Diese NHK beziehen sich auf einen m² Bruttogeschossfläche(BGF) und werden mit der BGF des Objektes multipliziert. Mit diversen Anpassungen (z.B. für Sonderausstattungen wie Pools, Einbauten und besonderen Gartenanlagen) wird so - vereinfacht dargestellt - der Wert der verwendeten Materialien und sonstigen Kosten ermittelt, den man normalerweise für ein Gebäude dieser Art erwarten würde. Zusammen mit dem Grundstückswert ergibt dieser Gebäudesachwert den rechnerischen Sachwert des Bewertungsobjektes. Da jedoch oftmals - zumindest in Berchtesgaden - das Angebot deutlich geringer als die Nachfrage ist, muss dieser Sachwert oft noch erheblich an den Marktpreis angepasst werden. Dabei hilft nur die Erfahrung eines Experten.
Ertragswertverfahren (z.B. für Mehrfamilienhäuser):
Hier bilden die marktüblich zu erwartenden Erträge die Grundlage für die Bewertung. Für eine kurze Erklärung ist das deutsche Verfahren zu komplex, grundsätzlich wird jedoch bei dieser Herangehensweise zunächst die marktüblich zu erzielende Miete des Objektes berechnet - ohne die tatsächlichen Mieten zu berücksichtigen. Diese marktübliche Miete wird um die für den Eigentümer normalerweise anfallenden Kosten gemindert (z.B. Mietausfall, Instandhaltung etc.) um den Rohertrag zu erhalten. Nun wird den Marktteilnehmern eine gewisse Renditeerwartung unterstellt: hohe Rendite bei risikoreichen und niedrige Rendite bei risikoarmen Investments. Da Berchtesgaden als sehr sicherer Standort angesehen wird, rechnet man in Berchtesgaden in zentralen Lagen aktuell mit 2,50% - 3,00%. Aufgrund der langen Lebensdauer von Immobilien wird nun der Rohertrag mit dieser Rendite (zur Vereinfachung bis in die Unendlichkeit) verzinst. Es ergibt sich die Formel: Rohertrag / Rendite = Ertragswert. Nach Berücksichtigung von Sonderpositionen (z.B. eine aktuell höhere oder niedrigere Miete als Marktüblich) kann so von einem Experten der Marktwert ermittelt werden.
Da die jeweiligen Ergebnisse aller drei Wertermittlungsverfahren anschließend vor dem Hintergrund des Marktes zu beurteilen und ggf. anzupassen sind, empfiehlt es sich die Bewertung einem Sachverständigen zu überlassen.
Wie werden Immobilien bewertet?
Wie kann ich mein Einfamilienhaus bewerten?
Für die Bewertung von Einfamilienhäusern sind hervorragende Marktkenntnisse essentiell. Ein selbst genutztes Einfamilienhaus wird in Deutschland in der Regel mit Hilfe des Sachwertverfahrens (§§ 35-39 ImmoWertV) bewertet.
Hierbei wird der Marktwert auf der Basis von Herstellungskosten für die baulichen Anlagen und dem Bodenwert abgeleitet. Die Bodenwertermittlung erfolgt mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens (§§ 15-16 ImmoWertV), d.h. entweder durch Vergleichspreise hinreichend übereinstimmender Vergleichsgrundstücke (§ 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV) oder durch die Verwendung von Bodenrichtwerten (§ 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV).
Im zweiten Schritt wird der Gebäudesachwert mit Hilfe von Normalherstellungskosten (NHK 2000 oder NHK 2010), die in verschiedene Ausstattungsklassen und Gebäudetypen unterteilt sind, ermittelt. Die bundesweit einheitlichen Werte sollten je nach Bundesland, Ortsgröße und der Baukostenentwicklung angepasst werden, um auf einen für das Bewertungsobjekt entsprechenden Wert zu kommen. Hinzu kommen ggf. noch Bauteile die nicht durch die NHK erfasst werden, z.B. Außenanlagen, Einbauten und Garagen.
Abschließend erfolgt die Beurteilung, ob der Markt den ermittelten vorläufigen Sachwert so akzeptiert oder ob eine teilweise erhebliche Anpassung an den Markt durch Zu- oder Abschläge erfolgen muss.
Gründe für Zuschläge könnten z.B. eine besonders attraktive Architektur oder auch eine überdurchschnittlich nachgefragte Innenausstattung sein. Gründe für Abschläge wären z.B. eine wenig nachgefragte Grundrissaufteilung oder eine nicht dem Zeitgeschmack entsprechende Ausstattung.
Gutachterausschüsse weisen hierzu oftmals als Hilfestellung durchschnittliche Sachwertfaktoren aus, wobei jede Liegenschaft auf Basis von hervorragenden Marktkenntnissen individuell beurteilt werden sollte.
Was versteht man unter einem Bodenrichtwert?
Der zuständige Gutachterausschuss wertet alle Immobilienverkäufe aus und ermittelt daraus lagespezifische „Bodenrichtwerte“, die in der Regel alle zwei Jahre veröffentlicht werden.
Der Bodenrichtwert wird jeweils für ein möglichst homogenes Gebiet innerhalb einer Gemeinde ausgewiesen und kann innerhalb einer Gemeinde auch stark variieren. Wenn das Grundstück außergewöhnliche Merkmale aufweist (z. B. überdurchschnittlicher Blick, besonderer Schnitt, Übergröße, Hanglagen o. ä.) muss dies durch einen Zu- oder Abschlag berücksichtigt werden. Weicht das Maß der möglichen baulichen Nutzung von den Festlegungen des Bodenrichtwerts ab muss dies ebenfalls gesondert berücksichtigt werden.
Das Maß der baulichen Nutzung wird im Wohnungsbau üblicherweise durch die GFZ (Geschossflächenzahl) definiert. Die GFZ ergibt sich, indem die Geschossfläche durch die Grundstücksgröße dividiert wird.